終院上訴委員會拒批上訴許可 「新興大廈」走廊爭議維持互換安排 非可隨時終止的許可
案件：《新興大廈業主立案法團 訴 聯耀（香港）有限公司及濠江發展有限公司》— FAMV 160 & 161/2024；[2025] HKCFA 5（2025年3月4日裁定、3月11日頒布理由）。
要點速覽
- 終審法院上訴委員會拒絕批出上訴許可。原審上訴法院認定：2002年地面層走廊「互換」安排，性質屬相互交換，而非可「隨時以合理通知」撤回的使用許可。
- 舊走廊併入商舖並由其專用；新走廊則成為業主共同部分。如欲終止並回復原狀，須具備正當需要，而非任意終止。
- 法團指稱上訴庭處理「非常規」並作出新事實裁斷之說法，未獲接納；申請的「具重大或公眾重要性」法律問題，不成立或僅涉個案事實。
事件背景
- 法團主張：地面層商戶佔用原屬共同走廊位置，僅為可合理通知終止的許可；既已通知，商戶仍未遷出及復原。
- 2002年協議（由2001年業主大會決議授權）落實走廊互換：原走廊改為商舖範圍，另於店面其他位置開闢新走廊；商戶承擔改動及將來（如有需要）復原費用，惟協議未界定復原時點或觸發條件。
各級法院裁決重點
- **土地審裁處：**支持法團，視協議為可「合理通知終止」的許可，命被告遷出及復原。
- 上訴法院：推翻上判。裁定協議性質為相互交換，非一般許可；只有在一方出現正當需要回復原有佈局時，方可在合理通知下終止；若容許「翌日」即撤回，與協議目的相牴觸。
- 終院上訴委員會：拒發上訴許可。指出上訴庭就協議法律性質與效力的分析，並非提出「新論點」或作出不當的初級事實裁斷；在此前提下，申請方提出的法律問題無關痛癢、欠爭議性或僅涉事實，不符批出標準。
法律意義與實務啟示
對業主立案法團／物業管理：
- 涉及動線重置、空間互換的安排，更接近永久配置重整，不宜僅以「可隨時終止」的寬泛語句處理。若預期未來或需復原，宜在協議中明確列出觸發條件、程序及時間表。
對商戶／承租人：
- 互換安排在協議目的下具穩定性，不存在被「即時撤回」的高風險；惟仍應保存圖則、批核與投資依賴的客觀證據，以備將來爭議。
對起草及合規團隊：
- 協議宜清晰界定：（i）權利性質（互換或許可）、（ii）存續期間、（iii）終止條件（須否「正當需要」）、（iv）復原機制（範圍、費用、時序、通道使用）。並附上竣工圖則及相關法定批核路徑。
精簡時間線
- 2001.12.17 業主大會決議通過互換方向，商戶承擔改動／可能復原費用。
- 2002.06.28 簽署協議，未載明終止或復原之具體條件。
- 土地審裁處 法團勝訴（視為可合理通知終止的許可）。
- 上訴法院 改判：屬相互交換；終止須有正當需要。
- 2025.03.04／03.11 終院上訴委員會拒批上訴許可並頒布理由；費用判給答辯方。
